OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI CHOJNO, GM. SZCZYTNIKI KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00054652/6
WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Obręb 0003 Chojno, działka nr 148/1– 2,0004 ha, KZ1A/00054652/6 68 000,00 zł słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych
DATA SPORZĄDZENIA: 24 września 2015 r.
OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung – nr uprawnień 5026
KM 1615/11 2
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...... 3 1.1. Przedmiot wyceny...... 3 1.2. Zakres wyceny...... 4 2. CEL WYCENY ...... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO ...... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny ...... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 4 3.3. Materiały pomocnicze...... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości ...... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI...... 5 5.1. Stan prawny ...... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości ...... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ...... 8 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ...... 9 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI ...... 10 8.1. Rodzaj określonej wartości ...... 10 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 10 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ...... 12 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 15 11. KLAUZULE ...... 15 12. ZAŁĄCZNIKI ...... 15
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 3
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis przedmiotu wyceny: Niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę gruntu o numerze geodezyjnym 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, położona w miejscowości Chojno, gmina Szczytniki, jednostka ewidencyjna 300710_2- Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00054652/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Przeznaczenie: Studium: tereny upraw rolnych Właściciel: Osoby fizyczne Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 14.09.2015 r. szacunkowego Data oględzin nieruchomości - 14.09.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 24.09.2015 r. Data sporządzenia operatu - 24.09.2015 r. Wartość rynkowa 68 000,00 zł nieruchomości: słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych Wykonawca operatu Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy szacunkowego: Ewa Jung Nr uprawnień 5026 Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego:
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny.
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 4
Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę nr 148/1 położona w miejscowości Chojno, gm. Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00054652/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego.
2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 24 sierpnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury.” PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak „Nieruchomość a rynek” Wyd. PWN Warszawa 2002
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 5
J.Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk „Wycena Nieruchomości Rolnych” Wyd. PFSRM, Warszawa 2002
3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 14 września 2015 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00054652/6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Szczytniki.
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Data sporządzenia wyceny: 24 września 2015 r. Data określenia wartości: 24 września 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 14 września 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 14 września 2015 r.
5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny
Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00054652/6 , prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 24 września 2015 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I – oznaczenie nieruchomości Chojno, gm. Szczytniki, działka nr 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, sposób korzystania – działka rolna DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II – własność Krzysztof Czesław Rosiak syn Czesława i Ewy oraz Małgorzata Ewa Rosiak córka Jana i Władysławy we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. DZIAŁ III – prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja. Skutki zajęcia rozciągają się na wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Na rzecz: - BZ WBK FINANSE & LEASING S.A. z siedzibą w Poznaniu. REGON 63124088500000 - BZ WBK LEASING S.A. z siedzibą w Poznaniu REGON 01216226500000 DZIAŁ IV – hipoteka 1. Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie 90 000 zł na rzecz Banku Spółdzielczego Ziemi Kaliskiej Oddział Szczytniki z siedzibą Koźminek REGON 00050518300000 2. Hipoteka umowna zwykła łączna kaucyjna w kwocie 90000 zł Banku Spółdzielczego Ziemi Kaliskiej Oddział Szczytniki z siedzibą Koźminek REGON 00050518300000
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 6
3. Hipoteka przymusowa łączna w kwocie 169170,45 zł na rzecz BZ WBK LEASING S.A z siedzibą w Poznaniu REGON 01216226500000
DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna 300710_2 Szczytniki Obręb 0003 Chojno Jednostka rejestrowa G 133 Numer działki 148/1 RIIIb – 0,0450 RIVa - -1,9064 RV – 0,0490 Powierzchnia 2,0004ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/00054652/6
5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE
Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Kaliski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego. Według danych na koniec 2010 roku na terenie gminy zamieszkiwało 7960 mieszkańców. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 30 to wsie sołeckie. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca jedną działkę
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 7 gruntu nr 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, położona w miejscowości Chojno, gm. Szczytniki o kształcie prostokąta.
Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 100.0 2,0004 % ha RAZEM: 2,0004 ha 100.0 %
Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIb 0,0450 ha 2,20% klasa IVa 1,9064 ha 95,30% Klasa V 0,0490 ha 2,50% RAZEM: 2,0004 ha 100.00%
Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w IV klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych. Działka zmeliorowana, na działce usytuowana jest studzienka melioracyjna.
Źródło: geoportal. gov.pl
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 8
DOJAZD I SĄSIEDZTWO Nieruchomość usytuowana jest narożnie przy drogach gminnych (działka 147 i 128) nieutwardzonych. Najbliższe sąsiedztwo to tereny niezabudowane rolne i zabudowa zagrodowa.
6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Szczytniki, podjętego Uchwałą nr XXV/138/2001 Rady Gminy Szczytniki z dnia 29 maja 2001 roku ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Nr XX/95/04 z dnia 03 grudnia 2004 r. działka położona jest na terenach upraw rolnych.
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 9
7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku – rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych obszar rynku – powiat kaliski okres badania cen – od listopada 2014 roku jednostka odniesienia – cena jednostkowa za 1 ha gruntu
Badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie powiatu kaliskiego, szczególnie gminy Szczytniki. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę – im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Według danych GUS z II kwartału 2015 r. według wybranych województw wynika, iż cena użytków rolnych w zależności od klasy bonitacyjnej i położenia wahają się w granicach od około 24 000 zł do około 65 000 zł za hektar. Grunt orny dobry Województwo średni słaby ogółem (klasy I, II, (klasy IIIb, IV) (klasy V, VI) IIIa) Łódzkie 32 892 47 558 34 249 24 399 Wielkopolskie 50 076 64 723 52 089 35 327 Z badania cen transakcyjnych w gminie Szczytniki wynika, iż ceny na tym terenie kształtują się na poziomie od około 24539,88 zł do 34013,61 zł za 1 ha gruntu. Data Obręb Cena Powierzchnia Cena 1 transakcji działek działek w ha mkw 2015-06-29 Iwanowice 40000 1,6300 24539,88 2015-07-06 Marchwacz Kolonia 120000 4,4740 26821,64 2015-04-16 Staw 100000 3,7100 26954,18 2015-03-02 Marchwacz Kolonia 25000 0,9097 27481,59 2014-10-16 Kuczewola 31000 1,0600 29245,28 2015-05-18 Popów 49000 1,6640 29447,12 2015-05-18 Popów 29000 0,9820 29531,57 2014-11-06 Antonin 132600 4,4600 29730,94 2015-01-30 Popów 100000 3,1800 31446,54 2015-03-30 Joanka 65000 1,9337 33614,31 2014-12-30 Chojno 50000 1,4700 34013,61
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 10
8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym
Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.” Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) – Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.
8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 11
PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 12
9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 11 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym –określono:
Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 24 539,88 zł Cena maksymalna = 34 013,61 zł DELTA = 9 473,73 zł
Liczba próbek = 11 Liczba porównań = 3 32 161,15 Liczbatransakcji Odchylenie standardowe = 2 885,97
25 000 26 000 27 000 28 000 29 000 30 000 31 000 32 000 33 000 34 000 Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami
Przyjęte cechy rynkow e
Położenie 30 %
Jakość 25 %
Dojazd 10 %
Wielkość 10 % Kształt 25 %
Z przedstawionego zbioru 11 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data Lokalizacja Powierzchnia Cena Cena Opis nieruchomości Nr transakcji gruntu całkowita jednostkowa [ha] 1 2014-12-30 Chojno, gm. 1,4700 50 000 34 013,61 Teren o regularnym kształcie, Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą śródpolną 2 2015-03-30 Joanka, gm. 1,9337 65 000 33 614,31 Teren o regularnym kształcie, Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą asfaltową 3 2015-04-16 Staw, gm. 3,7100 100 000 26 954,18 Teren o regularnym kształcie, Szczytniki użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna II, III, dojazd drogą gruntową
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 13
OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie bardzo dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej i skupu płodów rolnych dobre położenie w pobliżu siedlisk gospodarstw rolnych zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Kształt rozłogu korzystny jeden kompleks obszarowy średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach, wąskie pasy gruntu Jakość gruntów bardzo dobra dominująca klasy bonitacyjna II, III
dobra zróżnicowane gleby klasa III, IV, średnia dominujące klasy bonitacyjne V, VI Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną Wielkość działki mała do 1,50 ha średnia pomiędzy 1,50 -2,50 ha duża powyżej 2,50 ha
Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 34 013,61 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 dobre zadowalające 1 421,06 Kształt rozłogu 25 2 368,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 2 368,43 średnia średnia 0,00 Dojazd do 10 947,37 zadowalający średni 473,69 nieruchomości Wielkość działki 10 947,37 średnia mała - 473,69 Suma: 1 421,06
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 33 614,31 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 dobre dobre 0,00 Kształt rozłogu 25 2 368,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 2 368,43 średnia średnia 0,00 Dojazd do 10 947,37 zadowalający dobry - 473,69 nieruchomości Wielkość działki 10 947,37 średnia średnia 0,00 Suma: - 473,69
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 14
Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 26 954,18 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. (nier.por.) wyceniana) Położenie 30 2 842,12 dobre zadowalające 1 421,06 Kształt rozłogu 25 2 368,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 2 368,43 średnia dobra - 1 184,21 Dojazd do 10 947,37 zadowalający zadowalający 0,00 nieruchomości Wielkość działki 10 947,37 średnia duża 473,69 Suma: 710,54
Wartości cząstkowe: Wx-26954,18 = 26954,18+710,54 = 27664,72 Wx-33614,31 = 33614,31+(-473,69) = 33140,62 Wx-34013,61 = 34013,61+1421,06 = 35434,67 Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia ważona ze wzoru: (0,90*27664,72 + 0,99*33140,62 + 0,94*35434,67) / (0,90 + 0,99 + 0,94)
Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: 32 161,15 zł Słownie: trzydzieści dwa tysiące sto sześćdziesiąt jeden zł. 15/100
Zgodnie z procedurą wyceny zastosowano współczynnik korekcyjny 1,05 (wartość współczynnika z przedziału 0.90-1.10) z uwagi na cechy nieruchomości wykraczające poza zakres cech analizowanych nieruchomości. Szacowana nieruchomość jest meliorowana, na działce usytuowana jest studnia melioracyjna. Wartość 1 ha wynosi: 32 161,15 zł x 1,05 = 33 769,21
Wartość rynkowa nieruchomości o powierzchni 2,0004 ha wynosi Wr = 2,0004 ha x 33 769,21 = 67 551,93 przyjęto: 68000 zł słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych
Kalisz, dnia 24 września 2015 r. KM 1615/11 15
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ 68 000,00 zł NR KZ1A/00054652/6 O POWIERZCHNI 2,0004 HA
Oszacowana wartości odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.
11. KLAUZULE . Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin lokalu ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. . Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. . Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. “Cel wyceny”. . Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. . Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. . Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.
12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00054652/6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych sporządzony przez biegłego sądowego. Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.
Kalisz, dnia 24 września 2015 r.